Roszczenia przeciwko nieuczciwemu sprzedawcy nieruchomości

Szanowny Panie Zbigniewie, nakreślony przez Panią stan faktyczny daje pewne podstawy do przyjęcia, iż Państwo nabyliście nieruchomość działając pod wypływem błędu.  Zgodnie z art. 84 § 1 KC: W razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej. Uznaje się, że błąd wywołany podstępnie to wyłącznie błąd wywołany celowo, świadomie, rozmyślnie, czy to w zamiarze bezpośrednim, czy w zamiarze ewentualnym, jednak zawsze z winy umyślnej. Aby uchylić się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu należy złożyć drugiej stronie oświadczenie na piśmie w terminie jednego roku od dnia wykrycia błędu. Na podstawie wskazanych przepisów KC mogą więc Państwo uchylić się od skutków złożonego oświadczenia ( wtedy czynność prawna, czyli umowa uznana będzie za nieważną, a Państwo możecie dochodzić zwrotu zapłaconej kwoty).

Istnieje również inne rozwiązanie ( jeżeli uznanie umowy za nieważną nie jest dla Państwa satysfakcjonujące). Zgodnie bowiem z art. 556 § 1 KC: Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne). Wada fizyczna istnieje wówczas, gdy: a) zmniejsza wartość rzeczy albo ze względu na cel określony w umowie, albo wynikający z okoliczności, jeżeli cel ten nie był oznaczony w umowie; b) zmniejsza użyteczność rzeczy ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy; c) rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego (dicta et promissa); d) rzecz zostaje wydana w stanie niezupełnym (A. Brzozowski (w:) K. Pietrzykowski, Komentarz, t. II, 2009, s. 269).

Jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne. ( art. 560 § 1 KC) Jeżeli z powodu wady fizycznej rzeczy sprzedanej kupujący odstępuje od umowy albo żąda obniżenia ceny, może on żądać naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, chyba że szkoda jest następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności. W ostatnim wypadku kupujący może żądać tylko naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady; w szczególności może żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, kosztów odebrania, przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy oraz zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł korzyści z tych nakładów.  ( art. 566 § 1 KC)

Należy mieć jednak na uwadze to, że kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, a w wypadku gdy zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca po upływie czasu, w którym przy zachowaniu należytej staranności mógł ją wykryć. ( art. 563§ 1 KC).

Podstawą dochodzenia odszkodowania może być również art. 471 KC ( np. gdy nie można skorzystać z rękojmi). Zgodnie ze wskazanym przepisem: Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Nadto jeżeli chodzi o kwestię ewentualnego dochodzenia naprawienia szkody z ubezpieczenia OC agenta nieruchomości, to w mojej ocenie skuteczność takiego działania jest mało prawdopodobna. Ubezpieczyciel bowiem odpowiada akcesoryjne, tj. tylko wtedy i w takim zakresie w jakim zobowiązany byłby sprawca szkody, a nadto decydujące są tutaj postanowienia umowy ubezpieczenia. Przy umowie ubezpieczenia OC agenta, odpowiedzialność gwarancyjna towarzystwa ubezpieczeń jest zazwyczaj ograniczona tylko do takich szkód, które został wywołane przez działanie/zachowanie agenta, wykonywane w ramach prowadzonej działalności, tj. jako agenta. Skoro zatem jak Pani stwierdza umowa sprzedaży nie była zawarta w ramach prowadzonej przez drugą stronę umowy działalności gospodarczej, to w mojej ocenie nie można uznać, iż dokonane w jej ramach działania i wyrządzone szkody są objęte odpowiedzialnością gwarancyjną wynikającą z ubezpieczenia OC. Niezależnie od powyższego, na podstawie art. 145 KC może Pani dochodzić ustalenia służebności gruntowej - drogi koniecznej - Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

Mam nadzieję, iż powyższa porada udziela odpowiedzi na Pana wątpliwości. Jeżeli miałby Pan jakiekolwiek dalsze pytania z chęcią udzielę na nie odpowiedzi w Kancelarii podczas swobodnej rozmowy.

Radosław Woźniak